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武汉楼市“新区癌”——没有光谷的命得了新区的病

除了极少数位于核心区的楼盘,比如西北湖、沙湖,大部分楼盘,尤其是郊区盘,几乎都能抓一个新区概念,套自己身上。

比如长江主轴,阳逻之心,临空经济区,大光谷,大临港,大车都,中法生态新城,问津新城、二七滨江商务区,CBD,航天新城,未来科技城,生物科技城,新港长江城,金口新城,青菱新城,黄家湖大学城……

比如黄浦新城,汉口科技城,汉江湾,青山滨江商务区,青山东部新城,2049启动区,华中金融总部区……

高铁商务区(官方只有杨春湖新城),东湖中央居住区(你知道在哪里吗?),CLD中央居住区(已经懵圈),中央服务区(呵呵哒)……

大光谷规划面积1059平方公里;大车都规划面积接近500公里;大临空有1100平方公里;阳逻港经济区有100多平方公里;航空产业基地有200多平方公里。

哪怕邾城、纱帽、奓山这些地方的楼盘,你去听置业讲解,都有“问津新城”,“经开西”的大腿可以报。

2015~2019年,有概念的新区,涨幅超主城区,几乎每年诞生一个风口。

新区涨得“快”,核心区涨得“慢”,武汉汉口北楼盘持续足足4年之后,武汉内部的房价体系,已经不断扁平化。

一大波跨城市买房的投资客出现,杭州跑去成都买房,上海跑去重庆买房。在城市内部,大家也在追逐热点板块。

我感觉循礼门、南湖、王家湾的房子涨得有点慢,你说我要不要卖掉老城区,去博中法生态新城,光谷中心城,临空经济区或者阳逻之心?

理由——3万的房子涨到6万,好难。郊区6000房子涨到1.2万,分分钟。

卖掉成熟区搏新区,意味着你抛弃稳定现金流(出租),和流动性超高(二手房出手)的资产,去赌一个“可能很美好”的未来。

大家先明确一个概念,有的核心城区,也套“新区概念”,比如二七滨江,王家墩,汉阳滨江等等。

对于“新区癌”购房者,回头看看过去40多个新区概念的现状,大致就明白——不是每个新区,都叫浦东。

新城绕着主城区边缘,一圈圈慢慢长大,新区距离主城区非常近,可以最高效利用现有资源。

通过天量投资,打造高架/高速/桥梁/轨道交通,突然连接一个远郊,植入产业概念,打造超级新区。

几乎用不上核心城区一丁点资源和优势,就算核心城区很强,资源辐射也被农田/厂矿阻挡,所以新区完全是——“生造”。

对很多购房者而言,招商引资——有产业——有就业——人口流入——配套跟上——区域成熟……

尤其定位尖端产业,往往还能带来消费能力极强的“高端人口”,随之生成的配套,一定也是世界级的。

有100个人在主城就业,意味着围绕这100人,可能又吸引1000人为他们的生活,提供配套服务。

“量变引发质变”是恒古不变的道理,无论商业还是高端服务业,扎堆,永远是第一效应。(高科技公司后台/数据库部门除外)

他第一次扩容,为什么不往武大方向走,靠拢科技高地广埠屯一条街,彻底翻新“街道口——鲁巷”板块?形成连续城市界面(摊大饼)?

2015年,汽车行业蓬勃,傲娇的沌口带着穷邻居汉南飞,异想天开玩“独立城市”。2019年,汽车行业断崖,遂一脚蹬掉汉南,重抱主城区大腿。

产业,在某个阶段会很旺盛,但很难在所有阶段,成为城市核心发展力量。再牛逼的二产,都有兴衰周期。

而且,但凡有通天开发商,把主城——新区中间空白地带土地,搞出来开发新项目。都是对新区房价体系,一次无情的摧残。

ZF花这么大加钱修地铁连通郊区,供地?对不起,我只供概念新区,你爱买不买。

好,回到最初的议题,新区癌之下,为啥2015~2019年,每年都有一个超级风口概念的出现?

普遍从6000多7000开始起势,起价低,拉溢价相对容易,空间也足够大。

如果有可能,从主城区出去,一圈一圈往外部推,距离感,依然是最核心的考量因素。

哪怕这个地方,没有热点,没有风口,没有IP,甚至整个城市界面,还看起来乡里乡气的,不要紧,他是安全的。

武汉唯一还算厚道的是,新区普遍是刚需盘,不像重庆成都杭州,在郊区上豪宅,那才是对韭菜最无情的收割。
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